Obligacijski zakonik

Izvajalec mora za vsak odmik od gradbenega načrta oziroma od pogodbenih del imeti pisno soglasje naročnika.

Kaj se zgodi, če izvajalec izvede dela brez pisnega soglasja naročnika? Za dela, ki jih je opravil brez takega soglasja, ne more zahtevati povečanja dogovorjene cene. Če je bilo kaj zgrajeno v nasprotju z obveznostjo, lahko upnik (naročnik) zahteva, da se to odstrani na dolžnikove stroške in da mu dolžnik povrne škodo. Sodišče pa lahko odloči, da se gradnja ne ruši, če je to očitno koristnejše, temveč dobi upnik odškodnino v denarju.

IZJEMA: Izvajalec lahko izvede nepredvidena dela tudi brez poprejšnjega soglasja naročnika, če si ga zaradi njihove nujnosti ni mogel preskrbeti. Nepredvidena dela so tista, ki jih je bilo treba nujno opraviti, da bi bila zagotovljena stabilnost objekta ali da ne bi nastala škoda, povzročila pa jih je nepričakovana težja narava zemljišča, voda ali kakšen drug izreden in nepričakovan dogodek. V takem primeru mora izvajalec naročnika nemudoma obvestiti o pojavih in ukrepih.

Projektant odgovarja za morebitne napake v gradbi, ki zadevajo njeno solidnost (stabilnost), če ta napaka izvira iz kakšne napake v načrtu. Projektant in izvajalec nista odgovorna samo naročniku, pač pa tudi vsakemu drugemu pridobitelju gradbe.

Odgovornost izvajalca in projektanta traja deset let od izročitve in prevzema del.

Naročnik ali drug pridobitelj je dolžan obvestiti izvajalca in projektanta o napakah v šestih mesecih od dneva, ko je napako ugotovil. Pravica preneha v enem letu od dneva, ko je bil projektant oziroma izvajalec obveščen o napaki (projektant se ne more sklicevati na prenehanje, če je napaka nekaj kar je vedel, pa ni sporočil naročniku).

Te odgovornosti ni mogoče s pogodbo niti izključiti niti omejiti.

SPLOŠNA IN SOLIDARNA ODGOVORNOST

Izvajalec in projektant solidarno odgovarjata za napake:

1. izvajalec za morebitne napake v izdelavi gradbe, ki zadevajo njeno solidnost. Odgovarja tudi za napake v zemljišču, razen če je imel strokovno mnenje, da je zemljišče primerno.
2. projektant pa če izvira napaka gradbe, ki zadeva njeno solidnost iz kakšne napake v načrtu

POSEBNA ODGOVORNOST ZA SKRITE NAPAKE

• skrite napake so napake, ki jih pri obličajnem pregledu ni bilo mogoče odkriti
• rok za obvestilo podjemnika (izvajalca, projektanta) je čim prej, najpozneje v enem mesecu po odkritju; skrajni rok je 2 leti od prevzema opravljenega posla. Pravica naročnika preneha v enem letu od dneva, ko je obvestil izvajalca, projektanta o napaki

TEMELJNA ODGOVORNOST ZA SOLIDNOST (10 let)

ODGOVORNOST ZA NAPAKE (2 leti)

PROFESIONALNA SKRBNOST (kodeks ZAPS)

Projektanti morajo pri izpolnjevanju obveznosti iz svoje poklicne dejavnosti ravnati z večjo skrbnostjo, po pravilih stroke in po običajih (skrbnost dobrega strokovnjaka).

ODGOVORNOST ZA SODELAVCE/ PODIZVAJALCE

Če projektant najame sodelavce (podizvajalce), zanje odgovarja kot da bi posel opravil sam. Projektant, ki prevzame vodenje posla (enotna pogodba), prevzame tudi poslovna tveganja neplačil investitorja in tveganja slabo opravljenega dela podizvajalcev.

ODGOVORNOST ZA ZAVAROVANJE

Projektanti morajo imeti sklenjeno zavarovanje odgovornosti za škodo, ki krije:

1. odgovornost zaradi malomarnega ravnanja, ki ima za posledico nastanek škode
2. stroške za odpravo škode oz. preprečitev potencialne škode
3. škodo znižanja vrednosti posla oz. gradnje zaradi jamčevalnega zahtevka (zahteve naročnika za odpravo napake)

Solidarna odgovornost pomeni, da za dolg ali škodo odgovarja več oseb (solidarni dolžniki), pri čemer pa velja:

1. Upnik (Naročnik) lahko zahteva izpolnitev cele obveznosti od kogarkoli izmed dolžnikov, dokler ni dolg v celoti izpolnjen.
2. Ko eden dolžnik (npr. projektant) plača celotno obveznost, so vsi ostali dolžniki prosti obveznosti do upnika.

V praksi to pomeni, da se naročniku ni treba ukvarjati z ugotavljanjem, kolikšen delež krivde nosi posamezen udeleženec – dolg lahko izterja od tistega, ki ima denar, ali od tistega, ki ga je najlažje tožiti.

SOLIDARNA ODGOVORNOST V GRADBENIŠTVU

Izvajalec in projektant za napake gradbe, ki zadevajo njeno solidnost (stabilnost)

Pogodba ključ v roke - vsi udeleženci odgovornost proti naročniku nosijo solidarno

PRAVILO REGRESA

Če eden od solidarnih dolžnikov (npr. projektant) plača celotno škodo, ima pravico zahtevati od vsakega drugega dolžnika povračilo tistega, kar je plačal zanj (regres).

Določitev deležev: Deleže določi sodišče glede na težo krivde in težo posledic.

Enaki deleži: Če deležev ni mogoče ugotoviti, pade na vsakega dolžnika enak delež, razen če pravičnost ne zahteva drugačne odločitve.

Neizterljiv delež: Če od sodolžnika ni mogoče dobiti povračila, se njegov delež sorazmerno porazdeli na vse ostale solidarne dolžnike

ODGOVORNOST ZA SOLIDNOST OBJEKTA 10 let

Projektant je neposredno odgovoren za napake, ki zadevajo solidnost (stabilnost) gradbe, če ta napaka izvira iz napake v načrtu.

ODGOVORNOST ZA SKRITE NAPAKE 2 leti

VLOGA PRI IZVEDENIH DELIH

Projektant (oziroma pooblaščeni strokovnjak, ki izdeluje načrte) ima obveznost, da s podpisom jamči, da je projektna dokumentacija izpolnjuje zakonske zahteve.

Projektantski nadzor: Projektantski nadzor je določen kot osnovna storitev in pomeni, da projektant spremlja gradnjo.

Gradbeni nadzor je posebna storitev:

VLOGA NADZORNIKA IN ODGOVORNOST ZA KOORDINACIJO

Nadzornik je odgovoren za izvajanje nadzora nad gradnjo, da se zagotovi izpolnjevanje zakonskih zahtev, preventivno delovanje in pravočasno preprečevanje napak.

Če ista oseba (ali podjetje) deluje kot Projektant (avtor načrta) in kot Nadzornik (izvajalec nadzora), ima ta oseba razširjeno odgovornost. Njen cilj je preventivno delovanje in pravočasno preprečevanje napak. Projektant/Nadzornik je odgovoren, če napake Izvajalca ni opazil, čeprav bi jih moral. Odgovornost Projektanta za solidnost objekta se namreč ne more izključiti ali omejiti. Za naročnika (Investitorja) sta Izvajalec in Projektant, ki opravlja tudi nadzor, solidarno odgovorna. Investitor se lahko obrne na kateregakoli od njiju za popravilo škode.

Čeprav mora Projektant/Nadzornik plačati škodo Investitorju (ker je opustil nadzor), lahko nato zahteva povračilo plačanega zneska od Izvajalca, saj je napako primarno povzročil Izvajalec z izvedbo.

ZAVEZUJOČA PONUDBA (Ponudba)

Ponudba (zavezujoča ponudba) je določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki mora vsebovati vse bistvene sestavine pogodbe. Ponudnik (tisti, ki jo da) je na splošno vezan s ponudbo.

Z njenim sprejemom s strani naslovnika se pogodba sklene.

NEZAVEZUJOČA PONUDBA (Vabilo k dajanju ponudb)

Vabilo k dajanju ponudb je predlog, ki ne zavezuje, čeprav vsebuje nekatere elemente ponudbe.

To so tudi katalogi, ceniki, tarife in druga obvestila.

Čeprav vabilo ne zavezuje k sklenitvi pogodbe, pošiljatelj takšnega vabila odgovarja za škodo, ki je nastala ponudniku, če brez utemeljenega razloga ne sprejme njegove ponudbe

1. predmet obveznosti (mogoč, določljiv)
2. podlaga oz. razlog
3. predmet (določena gradba na določenem zemljišču)
4. načrt (delo bo izvedeno po določenem načrtu)
5. cena
6. oblika
7. rok (delo mora biti izvršeno v dogovorjenem roku)

okvirni sporazum/pogodba o javnem naročilu JN ima obvezno naslednje vsebine:

1. vrednost celotnega naročila (lahko ocenjena)
2. rok veljavnosti pogodbe
3. razvezni pogoj

Nesporazum nastane, kadar sta pogodbeni stranki prepričani, da se strinjata, vendar je med njima dejansko nesporazum o ključnih elementih, in sicer:

1. o naravi pogodbe
2. o podlagi (razlogu) obveznosti
3. o predmetu obveznosti

Če med strankama obstaja takšen nesporazum, se šteje, da pogodba ni bila sklenjena.

RAZLIKA MED NESPORAZUMOM IN ZMOTO (napaka volje)

Bistvena zmota (napaka volje) pomeni, da je pogodba sicer sklenjena, vendar je izpodbojna (jo je mogoče na zahtevo razveljaviti). Zmota, ki se nanaša na bistvene lastnosti predmeta ali osebe, s katero se sklepa pogodba, in je odločilna, ker stranka sicer pogodbe s tako vsebino ne bi sklenila

Če gradbena pogodba vsebuje določilo "ključ v roke" ali kakšno drugo podobno določilo, se izvajalec samostojno zavezuje, da bo izvedel skupaj vsa dela, ki so potrebna za zgraditev in uporabo celotnega objekta.

NEPREDVIDENA DELA - vključena v dogovorjeno ceno (dela, ki so nujna za stabilnost objekta ali preprečitev škode, ki jih je povzročila nepričakovana narava zemljišča ali izreden dogodek. Izvajalec ne more zahtevati povečanja cene).

Izjema za nepredvidena dela: Izvajalec lahko izvede nepredvidena dela brez soglasja naročnika le, če si ga zaradi nujnosti ni mogel preskrbeti. O tem mora naročnika nemudoma obvestiti. Izvajalec ima pravico do pravičnega plačila za ta nujna nepredvidena dela, vendar naročnik lahko odstopi od pogodbe, če bi se cena zaradi teh del precej zvišala.

PRESEŽNA DELA - vključena v dogovorjeno ceno (dela, ki presegajo prvotni načrt, vendar so potrebna za dokončanje in uporabo objekta. Izvajalec ne more zahtevati povečanja dogovorjene cene za ta dela).

MANJKAJOČA DELA - izključuje vpliv na pogodbo (če se ugotovi, da je bilo predvidenih preveč del, to ne vpliva na znižanje dogovorjene cene).

DODATNA/ SPREMENJENA DELA - niso vključena v dogovorjeno ceno (Za vsak odmik od načrta oziroma od pogodbenih del mora imeti izvajalec pisno soglasje naročnika. Za dela, ki jih opravi brez tega soglasja, ne more zahtevati povečanja dogovorjene cene).

Cena je določena od merske enote dogovorjenih del (npr. cena za 1 m2 fasade, 1 m3 betona)

Če ni glede spremembe cene v pogodbi določeno kaj drugega, lahko izvajalec, ki je v pogodbenem roku izpolnil svojo obveznost, zahteva zvišanje cene za dela, če so se v času od sklenitve pogodbe do njene izpolnitve zvišale cene za elemente, na podlagi katerih je bila določena, tako da bi morala biti ta cena višja več kot za 2 % (če ni izvedel del v roku je to 5% v obdobju dogovorjenega roka).

V primerih iz prejšnjih dveh odstavkov lahko izvajalec zahteva le razliko v ceni del, ki presega dva oziroma pet odstotkov.

Če je bilo dogovorjeno, da se cena za dela ne bo spremenila, ko bi se po sklenitvi pogodbe zvišale cene za elemente, na podlagi katerih je bila določena, lahko izvajalec kljub takemu pogodbenemu določilu zahteva spremembo, če so se cene za elemente toliko zvišale, da bi morala biti cena za dela več kot za 10 % višja.

Vendar lahko v tem primeru izvajalec zahteva samo razliko v ceni, ki presega deset odstotkov, razen če so se cene za elemente zvišale potem, ko je prišel v zamudo. 

KNJIGA GRADBENIH IZMER - kar ni v knjigi obračunski izmer KOI (gradbeni knjigi) se praviloma ne more zaračunati. KOI vodi izvajalec. Je uradni dokument, kjer se sproti zapisuje: 

1. količine izvedenih del
2. meritve
3. opis izvedbe
4. pripombe
5. datum in podpis nadzornika in izvajalca

SPLOŠNE GRADBENE UZANCE urejajo navade in pravila v gradbeništvu, kadar pogodba ne pove dovolj jasno. 

POGODBA NA KLJUČ NE VELJA če:

1. cena ni fiksna (določila v pogodbi)
2. gre za delna dela (npr. samo elektrika, fasada, zemeljska dela)
3. pogodba izrecno določa, da se plačuje po knjigi izmer
4. projekt ni dovolj natančen, zato se naročnik in izvajalec dogovorita za enotne cene in izmere

SUBSIDIARNA ODGOVORNOST

Subsidiarna odgovornost pomeni, da sekundarna oseba (porok, koncedent) odgovarja le, če primarni dolžnik (glavni dolžnik, koncesionar) svoje obveznosti ne izpolni. Gre za pomožno, rezervno odgovornost.

SOLIDARNA ODGOVORNOST

Solidarna odgovornost nastane, kadar je za enako obveznost odgovornih več oseb.

Pogodbena kazen je dogovor med upnikom in dolžnikom, da bo dolžnik plačal določen denarni znesek ali preskrbel drugo premoženjsko korist, če ne izpolni svoje obveznosti ali če zamudi z njeno izpolnitvijo. Lahko se določi v skupnem znesku, v odstotku, za vsak dan zamude ali kako drugače.

Upnik ne more zahtevati pogodbene kazni, če je do neizpolnitve ali zamude prišlo iz vzroka, za katerega dolžnik ne odgovarja.

Upnikove pravice:

1. NEIZPOLNITEV OBVEZNOSTI: če je kazen dogovorjena za primer neizpolnitve obveznosti lahko zahteva izpolnitev ali pogodbeno kazen. Če zahteva kazen, izgubi pravico zahtevati izpolnitev. Dolžnik ne more plačati kazni in odstopiti od pogodbe, razen če je bil to namen pogodbenikov.
2. ZAMUDA Z IZPOLNITVIJO: če je kazen dogovorjena za primer zamude z izpolnitvijo lahko zahteva izpolnitev in tudi pogodbeno kazen. Upnik izgubi pravico do kazni, če je sprejel samo izpolnitev obveznosti in ni nemudoma sporočil, da si pridržuje pravico do kazni.

Pogodbe FIDIC so mednarodni standardni gradbeni pogodbeni obrazci, ki jih uporablja skoraj ves svet pri večjih gradbenih projektih (ceste, mostovi, objekti, infrastruktura).

FIDIC = Fédération Internationale Des Ingénieurs-Conseils

(= Mednarodna zveza svetovalnih inženirjev)

FIDIC pogodbe so znane po barvah:

• Rdeča knjiga (Red Book) Za klasična gradbena dela. Projekt naredi naročnik, izvajalec gradi.
• Rumena knjiga (Yellow Book) Za projekte "design & build". Izvajalec sam projektira in gradi.
• Srebrna knjiga (Silver Book) Za "ključ v roke" projekte (turn-key). Največja odgovornost na izvajalcu, cena fiksna.
• Zelena knjiga (Green Book) Poenostavljena pogodba za manjše projekte.

VLOGA NADZORNIKA PRI UREJANJU RAZMERIJ MED INVESTITORJEM IN IZVAJALCEM

Po Gradbenem zakonu (GZ-1) in Obligacijskem zakoniku (OZ) ima nadzornik vlogo regulatorja, ki preprečuje napake in zagotavlja, da se dela izvajajo v skladu z načrtom in predpisi.

POOBLASTILA NADZORNIKA PRI UREJANJU RAZMERIJ MED INVESTITORJEM IN IZVAJALCEM

V imenu investitorja opozarja in ustavlja dela na gradbišču.

Če vodja nadzora ugotovi nepravilnosti (npr. gradnja brez GD, neskladje z GD, neizpolnjevanje pogojev izvajalca), mora o tem takoj obvestiti investitorja in izvajalca ter ugotovitve in predloge za popravo vpisati v gradbeni dnevnik.

Vodja nadzora mora ustaviti gradnjo, če se kršitve kljub opozorilu nadaljujejo ali če napake niso pravočasno odpravljene. V primerih ustavitev del mora ugotovljene kršitve prijaviti gradbenemu ali drugim inšpektorjem.

OBVEZNOSTI NADZORNIKA PRI UREJANJU RAZMERIJ MED INVESTITORJEM IN IZVAJALCEM

Preventivno delovanje in pravočasno preprečevanje napak.

1. ne sme začeti z delom dokler investitor ne pridobi dokončnega oz. pravnomočnega GD
2. zagotoviti mora kakovosten nadzor v skladu z GD, PZI in strokovnimi pravili
3. redno spremlja gradnjo
4. preverja ali izvajalec izpolnjuje pogoje po GZ-1
5. prevzema in preverja potrdila o skladnosti in ustreznosti gradbenih in drugih proizvodov, materialov in naprav
6. ugotovitve redno vpisuje v gradbeni dnevnik
7. vsebinsko preverja in s podpisom potrdi PID in DZO

ODGOVORNOSTI NADZORNIKA PRI UREJANJU RAZMERIJ MED INVESTITORJEM IN IZVAJALCEM

Pooblaščeni strokovnjak, ki opravlja naloge nadzora, lahko nastopa v imenu nadzornika le, če ne vodi gradnje tega objekta ali ne opravlja drugih nalog za izvajalca.

Nadzornik ne sme izdelovati sprememb PZI ali PID, razen če pri tem objektu nastopa tudi kot projektant.