Stvarnopravni zakonik

Vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, je sestavina nepremičnine, razen če zakon določa drugače.

Če nekdo pošteno verjame podatkom v zemljiški knjigi, ga stvarnopravni zakonik ščiti.
Ne sme imeti škode zato, ker je zaupal uradnim vpisom.

Domneva se, da je lastnica oziroma lastnik (v nadaljnjem besedilu: lastnik) nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo.

Domneva se, da je lastniški posestnik premičnine njen lastnik.

Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna in nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen.

Izjavo poda tisti, ki je trenutno vpisan kot lastnik ali ima drugo pravico v zemljiški knjigi. On s tem daje soglasje, da se njegova pravica spremeni, prenese ali obremeni v zemljiški knjigi.

Brez njegovega overjenega podpisa vpis v zemljiško knjigo ni možen, tudi če obstaja pogodba ali dogovor.

Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom (pravni posel je pogodba ali dogovor, ki ima pravne učinke) se zahteva vpis v zemljiško knjigo (načelo publicitetnosti/vpisa). Vpis v zemljiško knjigo se opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula)!

Če del zgradbe sega na, nad ali pod tujo nepremičnino (graditelj), lahko lastnik nepremičnine ali graditelj predlaga sodišču, da v nepravdnem postopku odloči o ureditvi medsebojnih razmerij.

Sodišče lahko graditelju naloži, da poruši zgradbo in vzpostavi prvotno stanje.Če pa bi bile posledice vzpostavitve prvotnega stanja v očitnem nesorazmerju s škodo, ki jo je utrpel lastnik nepremičnine, lahko sodišče določi lastniku nepremičnine primerno odškodnino ali s sklepom določi novo mejo med sosednjima nepremičninama.

Pri tej odločitvi sodišče upošteva vse okoliščine, zlasti interese udeležencev, dobro vero graditelja in obnašanje lastnika nepremičnine, potem ko je izvedel za gradnjo.

Če graditelj s soglasjem lastnika postavi, prizida ali izboljša zgradbo, ne pridobi lastninske pravice na nepremičnini. Lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten (obogatitev). Lastnik in graditelj se lahko dogovorita, da na nepremičnini nastane solastnina. V tem primeru lahko graditelj zahteva izstavitev listine za vpis solastnine v zemljiško knjigo. Zastaralni roki za zahtevke graditelja tečejo od dneva, ko je graditelj izgubil posest nepremičnine.

1. Lastnik nepremičnine, na kateri je nujno treba izvesti dela, ki so potrebna za uporabo in izkoriščanje nepremičnine, lahko začasno uporabi sosednjo nepremičnino zaradi izvedbe del, če teh del ni mogoče izvesti drugače ali jih je mogoče izvesti samo z nesorazmernimi stroški.
2. Pred začetkom del je treba ob primernem času in na primeren način obvestiti lastnika ali posestnika tuje nepremičnine.
3. Po uporabi mora na sosednji nepremičnini vzpostaviti prejšnje stanje.

Na zahtevo lastnika nepremičnine, ki jo je začasno uporabil, mora plačati primerno nadomestilo.

1. MOČNEJŠA PRAVICA

Sodišče mejo med nepremičninami najprej poskuša urediti na podlagi t. i. močnejše pravice, kar pomeni, da da prednost tisti strani, ki bolje izkaže, kje pravno gledano poteka meja (npr. z listinami, starimi načrti, katastrskimi podatki ali drugimi zanesljivimi dokazi). Zakon določa domnevo, da predstavlja močnejšo pravico tista meja, ki je bila že v preteklosti dokončno določena v katastrskem postopku, saj se šteje, da je takšna meja pravilna, dokler se ne dokaže drugače.

Kadar pa vrednost spornega mejnega prostora presega dvakratno vrednost, ki jo zakon določa za spore majhne vrednosti, sme sodišče mejo urediti na podlagi močnejše pravice le, če se s tem strinjata oba udeleženca postopka. Če dokaz o močnejši pravici ni prepričljiv ali če soglasja strank v takšnem “večjem” sporu ni, sodišče preide na drugo merilo: 

2. ZADNJA MIRNA POSEST

Mejo določi po zadnji mirni posesti, torej po stanju, kakršno so stranke dejansko mirno priznavale pred nastankom spora.

3. LASTNA PRAVIČNA OCENA

Če pa niti zadnje mirne posesti ni mogoče zanesljivo ugotoviti, sodišče uporabi še zadnje, subsidiarno merilo in sporno območje razdeli po lastni pravični oceni, ob upoštevanju okoliščin primera. Tako zakon zagotavlja, da je meja vedno določljiva, tudi kadar dokazov ali soglasja med strankami ni.

Lastnik nepremičnine mora storiti vse potrebno, da meteorne padavine z njegove zgradbe ne odtekajo oziroma ne padajo na tujo nepremičnino.

Sodišče dovoli nujno pot za nepremičnino, ki nima za redno rabo potrebne zveze z javno cesto ali pa bi bila taka zveza povezana z nesorazmernimi stroški. Pogoji so:

• nujna pot ne ovira uporabe nepremičnine, po kateri ta pot poteka
• sodišče z nujno potjo čim manj obremeni tuje nepremičnine
• upravičenec je dolžan plačati zavezancu primerno nadomestilo

Nujno pot je mogoče spremeniti ali odpraviti, če zaradi spremenjenih okoliščin ni več potrebna.

Določila o nujnih poteh se smiselno uporabljajo tudi za priključitev na javna komunalna in druga omrežja, če lastnik nepremičnine, ki to zahteva, izpolnjuje pogoje za priklop (soglasje za priključitev, legalen objekt, potrebna dokumentacija za priklop).

Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe (samostojna funkcionalna celota) in solastnina skupnih delov (drugi deli stavbe, namenjeni skupni rabi in zemljišče, na katerem stoji zgradba, lahko tudi druge nepremičnine).

Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati in nihče ne more zahtevati delitve solastnine skupnih delov.

Solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih se določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, razen če zakon ali pravni posel določa drugače.

Pomožna nepremičnina je zemljišče ali prostor, ki je trajno potreben za normalno uporabo druge nepremičnine ali posameznega dela stavbe (npr. dvorišče, dostopna pot, parkirišče, tehnični prostor).

Glavna nepremičnina je tista, ki se pomožne nepremičnine trajnostno poslužuje. Lastnik lahko odloči, da svojo lastninsko pravico na pomožni nepremičnini poveže z lastninsko pravico na glavni nepremičnini tako, da se obravnavata kot eno pravno celoto.

To pomeni: ko se glavno nepremičnino proda, odda ali obremeni, se samodejno prenaša tudi pripadajoča pomožna nepremičnina. Takšna zveza se imenuje povezane nepremičnine.

Postopek njihovega nastanka sledi podobnim pravilom kot ustanovitev etažne lastnine – vpis v zemljiško knjigo, potrebna soglasja, ustrezna listina itd.

Ko povezane nepremičnine nastanejo: stvarne in druge pravice na pomožni nepremičnini preidejo na glavno nepremičnino, razen tistih pravic, ki se nanašajo izključno na uporabo pomožne nepremičnine (npr. služnost poti, ki omogoča dostop samo na pomožni del).

Če je katera izmed nepremičnin obremenjena s hipoteko ali stvarnim bremenom: je povezovanje dovoljeno samo s soglasjem upnika ali imetnika te pravice, če bi se njegov vrstni red poslabšal (npr. hipoteka bi se razširila še na pomožno nepremičnino).

Ko povezane nepremičnine prenehajo (povezava med glavno in pomožno se razdre):

1. Pravice, ki so obremenjevale glavno nepremičnino, se lahko prenesejo tudi na pomožno nepremičnino. Primer: če je glavno nepremičnino obremenjevala hipoteka, se lahko po prenehanju povezave del te hipoteke prenese tudi na pomožno nepremičnino, če je to potrebno za zaščito upnikov.
2. Razporeditev pravnih posledic poteka po pravilih delitve nepremičnin. To pomeni, da se lastninska pravica, bremena in obveznosti pošteno razdelijo med glavno in pomožno nepremičnino, da se ohranijo pravice tretjih oseb (upnikov, uporabnikov, drugih solastnikov).

Služnost je pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oziroma zahtevati od lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari (služeča stvar).

Služnost nastane:

1. z zakonom
2. na podlagi pravnega posla ali
3. z odločbo državnega organa.

Če kdo služnostnega upravičenca neutemeljeno moti pri izvrševanju služnosti, lahko ta s tožbo zahteva, da preprečevanje oziroma motenje preneha.

STVARNA SLUŽNOST je pravica lastnika nepremičnine (gospodujoča stvar), izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna služnost) ali zahtevati od lastnika služeče stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji nepremičnini (negativna služnost). Stvarna služnost ne more obvezovati lastnika služeče nepremičnine k nekemu dejanju.

Stvarna služnost nastane:

1. z zakonom (nastane neposredno po zakonu, ni potrebe po vpisu, odločbi ali sodbi)
2. na podlagi pravnega posla (pravni posel + zemljiškoknjižno dovolilo + vpis v zemljiško knjigo) ali
3. z odločbo državnega organa (ko postane sodna odločba pravnomočna, odločba upravnega organa pa dokončna).

Stvarna služnost je lahko ustanovljena tudi za določen čas ali za določen letni čas.